房产上行周期已过——加国华人下一步投资何处?

发表于 讨论求助 2020-04-11 21:41:14

过去两三年间,房产价格连续快速上涨,使得不少投资者错误地认为“房产是最好的投资手段”。事实上,房地产只是投资工具之一,从长期、多样本的数据来判断并非最好的投资品种。


以美国127年来标普指数(含股息)与名义住宅价格的对比(图1)来看,1890年的1美元房产如今价值52元,房产年名义回报约为3.17%,剔除通胀后的百年真实涨幅仅66%;同期,标普127年复合增长9.3%,年增速为房产的3倍。当年1美元的标普,如今80723美元,升值8万倍,是房产的1548倍,可见财富一直向长期股权持有者集中。


图1:过去127年美国标普指数与住宅价格对比

来源:Businesslike (Source: Robert J. Shiller, Irrational Exuberance (2000), With Updates to 2017)


 一切繁华,都抵不过周期 


近一轮房产大涨主要受益于全球长达十年的超常规宽松货币政策。随着美国进入频繁加息周期,全球各大央行均开始了货币收紧政策。加拿大央行自2017年连续两次加息之后,2018年初再次加息,基准利率从最初的0.5%提升至1.25%(图2),力度超强,趋势明显。


图2:加拿大央行在8个月内3次加息

2018年2月,在房地产最为火热的温哥华所在BC省出台重磅政策调控楼市:海外买家税从15%涨到20%,300万加元以上的房产转让税从3%升到5%。另外针对空置房屋,省政府计划引入2%的投机税。


多伦多、温哥华等几大城市已经接连受到房产过热的警报,2017年10月底,瑞士银行推出的世界房产市场风险最大的前5名城市名单上,多伦多和温哥华均列其中,多伦多更是超过香港、伦敦和阿姆斯特丹位居首位【未完...】


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